Keine vollständige Abwälzung der Provision bei Reduzierung des Kaufpreises
Laut § 656d des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) dürfen Käufer nicht allein zur Zahlung der Maklerprovision verpflichtet werden, wenn der Makler ausschließlich vom Verkäufer beauftragt wurde. Entscheidend ist, dass der Verkäufer zur Zahlung mindestens in gleicher Höhe verpflichtet bleibt. Diese Vorschrift gilt nicht nur für Vereinbarungen zwischen Käufer und Verkäufer, sondern auch für Vereinbarungen zwischen dem Käufer und dem Makler, die dem Makler einen direkten Zahlungsanspruch gegen den Käufer einräumen. Dies gilt auch für Schuldübernahmen oder Schuldbeitrittsvereinbarungen. Es spielt auch keine Rolle, dass die Verkäuferin gegenüber dem Makler nicht von ihrer vertraglichen Zahlungspflicht entbunden war. Denn im Innenverhältnis zwischen Käufer und Verkäuferin waren allein die Käufer zur Zahlung der Provision verpflichtet. Da die Käufer hier die gesamte Provision zahlen mussten, wurde die gesetzlich vorgesehene Teilung umgangen. Die Vereinbarung ist deshalb unwirksam, und die Käufer können das gezahlte Geld in voller Höhe gemäß den Regelungen der ungerechtfertigten Bereicherung zurückfordern. Denn die Nichtigkeit erfasst die gesamte Vereinbarung und kann nicht aufgrund der gesetzlichen Wertung auf die Hälfte begrenzt werden.
Keine Entscheidung über eine Direktzahlungsvereinbarung
Der BGH hat die Frage, ob eine Direktzahlungsvereinbarung gegen § 656d BGB verstößt und damit ebenfalls unwirksam ist, offengelassen. Das ist der Fall, wenn der Käufer verpflichtet wird, einen Teil des Kaufpreises direkt an den Makler zu zahlen. Die hier geschlossene Vereinbarung war keine Direktzahlungsvereinbarung, denn die Kaufpreissumme wurde vor ihrer Beurkundung reduziert. Sie war also nicht mehr Teil des Kaufpreises, auf den schließlich auch Grunderwerbsteuer zu zahlen gewesen wäre.
