BGH: Isolierte Schönheitsreparaturen wirksam
BGH: Isolierte Schönheitsreparaturen wirksam
„Starre“ Endrenovierungsvereinbarung in gesondertem Übergabeprotokoll zulässig
In einem heute verkündeten, noch nicht veröffentlichten Urteil des u.a. für Wohnraummietrecht zuständigen VIII. Zivilsenats des Bundesgerichtshofs (Az. VIII ZR 71/08) wird klargestellt, dass Mieter dann zur Endrenovierung der Wohnung – unabhängig vom Bedarf – verpflichtet sind, wenn eine an sich „starre“ Endrenovierungsvereinbarung nicht im Mietvertrag selbst, sondern in einem separaten Übergabeprotokoll individuell vereinbart wird.
Im zur Entscheidung anstehenden Fall hatten die Mietparteien sowohl eine turnusmäßige Schönheitsreparaturklausel mit starren Fristen, als auch im gesonderten Übergabeprotokoll zusätzlich - bedarfsunabhängig - eine Endrenovierungsvereinbarung getroffen.
Der Bundesgerichtshof hat nun entschieden, dass diese Endrenovierungsvereinbarung wirksam ist.
Die eigentlich wegen „starren“ Fristen unwirksame turnusmäßige Schönheitsreparaturklausel berührt die separat vereinbarte Endrenovierungspflicht nicht. Denn aufgrund der nachträglich vereinbarten Endrenovierung ist eine Teilbarkeit der beiden Renovierungspflichten anzunehmen, so dass die Endrenovierungspflicht nicht der Klauselkontrolle des Gesetzes unterliegt. Ein Summierungseffekt liegt – entgegen der Auffassung der unteren Instanzgerichte – deshalb nicht vor.
Es liegt folglich aufgrund dieser sachlichen Trennung auch kein einheitliches Rechtsgeschäft i.S. d. § 139 BGB vor, wonach bei teilweiser Unwirksamkeit die Gesamtregelung unwirksam wird.
In einem noch am 5. April 2006 verkündeten Urteil (Az. VIII ZR 163/05), führte eine wirksame Formularklausel zur laufenden und eine wirksame Individualvereinbarung zur abschließenden Renovierung noch zur Unwirksamkeit beider Regelungen (Summierungseffekt), weil diese im Mietvertrag vereinbart wurden und somit ein sachlicher Zusammenhang anzunehmen war (unangemessene Benachteiligung, § 307 BGB).
„Vermieter können sich freuen“, meint Günther Belz, Vorsitzender der Eigentümerschutz-Gemeinschaft Haus & Grund Hessen, „denn nun hat der Bundesgerichtshof Vermietern eine eine Möglichkeit aufgezeigt Mieter unabhängig von der Dauer des Mietverhältnisses zur Endrenovierung zu verpflichten“.
„Wichtig ist nur“, so Belz, „dass diese Endrenovierung individuell und nicht im Mietvertrag, sondern in dem gesonderten Übergabeprotokoll vereinbart wird.“
