Kündigungssperrfrist läuft leer
Kündigungssperrfrist läuft leer
Mieter sind trotzdem hinreichend geschützt
Überlegungen der Hessischen Landesregierung zur Fortgeltung der zehnjährigen Kündigungssperrfrist nach Umwandlung in Wohnungseigentum für einige Städte im Rhein-Main-Gebiet, darunter Frankfurt, Wiesbaden und Darmstadt, erteilt die Eigentümerschutz-Gemeinschaft Haus & Grund Hessen e.V. eine klare Absage.
Schon die allgemeine gesetzliche Sperrfrist von drei Jahren (§ 577a BGB) ist ein schwer wiegender Eingriff in Eigentümerrechte. Verdrängt wird in der Diskussion über dieses Instrument immer wieder der Umstand, dass der Lauf der Frist erst nach erstmaligem Verkauf nach Umwandlung in Eigentumswohnungen bei bestehendem Mietverhältnis beginnt. Das kann im Einzelfall nach Jahrzehnten der Fall sein, wenn das Mietverhältnis nach der Umwandlung nur lange genug weiter besteht.
Erwerber, die dann in der Absicht der Eigennutzung eine solche Wohnung kaufen, fallen regelrecht aus allen Wolken, wenn sie erfahren müssen, dass sie ihren Wunsch in den nächsten zwölf bis vierzehn Jahren nicht realisieren können, So lange kann es nämlich insgesamt dauern. Nach den zehn Jahren Sperrfrist und der anschließenden Kündigung kommen neun Monate Kündigungsfrist, ein bis zwei Jahre Räumungsprozess durch zwei Instanzen und die Dauer des Vollstreckungsverfahrens hinzu.
Das hat schon den Charakter einer Enteignung.
Soweit eine Umwandlung noch nicht erfolgt ist, haben Eigentümergemeinschaften, die aus einer Mehrzahl natürlicher Personen bestehen, die Möglichkeit, für jedes Mitglied der Gemeinschaft bei Vorliegen der entsprechenden Voraussetzungen die Kündigung für jeweils eine Wohnung im Haus auszusprechen. Dabei macht es keinen Unterschied, ob es sich bei der Personengruppe um eine Erbengemeinschaft oder eine sonstige Erwerbergemeinschaft, etwa in der Form einer BGB-Gesellschaft, handelt.
Denn auch der so „erworbene“ Eigenbedarf wird von der Rechtsprechung anerkannt. Dies hat der Bundesgerichtshof im Sommer entschieden (Urteil vom 16.07.2009 – Az.: VIII ZR 231/08). Die plötzliche Aufregung beim Deutschen Mieterbund über das Urteil mit der Forderung nach einer Gesetzesänderung ist nicht nachvollziehbar. Schließlich hat der selbe Zivilsenat des BGH fast genau fünfzehn Jahre zuvor exakt im gleichen Sinne entschieden (Beschluss vom 06.07.1994 – Az.: VIII ARZ 2/94).
Bei entsprechend zulässiger vertraglicher Gestaltung des Erwerbsvorgangs ist eine wie auch immer geartete Kündigungsperrfrist also obsolet. Und das ist gut so. Denn die Mieter sind durch den doppelten Kündigungsschutz und dessen Voraussetzungen – Eigenbedarf des Vermieters und etwaige soziale Härtegründe auf Seiten des Mieters - schon hinreichend geschützt.
Im Fall der Umwandlung haben Mieter obendrein noch ein gesetzliches Vorkaufsrecht.
Wenn die hessische Landesregierung im Rahmen der Evaluierung der Kündigungssperrfrist-Verordnung über eine Verlängerung nachdenkt, sollte sie sich diesmal intensiver an den konkreten bundesgesetzlichen Vorgaben orientieren. Dies setzt voraus, dass explizite Daten für die Gefährdungskriterien der Wohnungsversorgung in den betroffenen Städten erhoben werden, und zwar getrennt nach Stadtteilen.
Es ist unzulässig, einer ganzen Stadt eine Sperrfristverordnung wie eine Käseglocke überzustülpen, wenn tatsächlich nur einige wenige Stadtteile von einer etwaigen Mangellage betroffen sein sollten. Außerdem ist die Festlegung auf die Maximaldauer von zehn Jahren nicht zwingend. Der Verordnungsgeber kann vielmehr – je nach Prognose – eine Abstufung auf vier, fünf oder mehr Jahre im Einzelfall vornehmen.
Im Hinblick auf die Rechte der betroffenen Eigentümer ist dieser Aufwand für die Abwägung dringend erforderlich und geboten.
Insgesamt erwarten wir von der Landesregierung eine genauere Prüfung und eine verständnisvollere Umsetzung als dies bei der gegenwärtigen Regelung der Fall war. Eigentlich sollte die gesamte Verordnung wie vorgesehen zum Jahresende auslaufen.
Umwandlung in Eigentumswohnungen hat es immer gegeben und wird es auch sicherlich weiterhin geben. Von einer akuten Umwandlungswelle kann allerdings keine Rede sein.
Es besteht deshalb absolut kein Grund zur Panik, auch wenn dies von interessierter Seite behauptet wird. Wer dabei mit Begriffen wie Umwandlungsspekulation und Mietervertreibung um sich wirft, handelt verantwortungslos und will offensichtlich nur den sozialen Frieden zwischen Eigentümern und Mietern stören.
